请教陈版：关于视同销售和全额收入确认问题

陈老师您好，想请教您两个问题： 问题1背景： 公司很多年前拍下一块地，拍地的时候并没有对公建物业配套做强制规定，待企业房产建完后（无公建配套），政府下文要求企业补偿根据应配套公建折算的钱或者相应面积商品房（商铺、住宅均可），之后该文件修改为只能用房来抵扣应上缴公建配套，企业按照政府与税务局核定住宅面积，无偿转让了相关存货商品房，并办理产权转移，来抵消了公建上缴义务。 问题1：该项业务企业计入土地取得成本，企业是否可在账务处理上视同销售，按照税务局评估价值做收入处理计入土地成本？ 问题2背景： 企业与政府签订土地及物业托管协议，受托管理相关土地及物业，协议规定企业承担相关土地物业维护责任，同时以自己名义对外进行定价招租，签订租赁合同，追缴租金，同时解决可能出现的纠纷。每年企业收到的租金，扣除相关税费后给回政府，政府返还50%作为土地物业管养维护费用。企业目前做法是根据托管协议判断为主要责任人，对收到的租金全额确认收入,同时对上缴款项做成本处理，对于返还款项做土地服务费收入处理。 问题2：企业可否作为主要责任人对收到租金做全额收入处理？ 对于上缴的土地款项是否把其中50%作为成本，另外待返还50%确认为往来款更合适？

1、应直接按照无偿上缴的存货商品房的原账面价值为基础，重新将该部分成本在各业态的剩余的可售面积之间分摊，增加可售部分的单位成本。因无经济利益流入，不能确认收入和成本。 2、要考虑企业在招租政策、租金确定、租户选择、谈判签约等方面是否有完全自主权，政府是否限制其价格、出租对象、应提供的基本服务内容等，以确定该业务属于租赁还是PPP类项目。如果属于租赁的，则主帖所说的企业作为主要责任人的处理可以接受。