租赁问题

陈版主，请教您一个问题。A公司有一栋商业综合体，一共两层楼，其中一楼分隔成很多个铺位，A公司规定一楼只能卖衣服，二楼只能做餐饮。A公司现拟将商业综合体15年经营权以“保底收益+分成”模式招B公司来运营，B公司自行再将铺位出租给其他商户。A公司有权对B公司运营管理行为进行监督、检查和建议，B公司独立负责商业综合体的招商、运营、营销等工作，但整体营销推广计划需提前向A公司进行报备。 问题:1、上述A公司的招商模式是否会定义为资产租赁？ 理由是什么？ 2、如果上述招商模式被定义为租赁，是不是A公司的该栋商业综合体只能当做“投资性房地产”进行核算？

1、该交易构成租赁可能性较大。根据租赁准则，租赁应具备三个构成要素：特定的已识别资产；租赁期间；在租赁期间内将该已识别资产使用的控制权让渡给承租人。本案例应当是全部具备该三要素的。其中，规定各层楼面的业态限制，对B公司运营管理行为进行监督、检查和建议，整体营销推广计划需提前向A公司进行报备等，都不影响B公司作为承租人在该期间（15年）内对该已识别资产（商业综合体）使用的控制权。因此按照租赁处理。…