土地使用权出资同时计收保底收益的账务处理

陈版主您好， 项目实施过程中存在疑问，望陈版主指教； 一、项目背景 A国有企业与C有限公司（某村经济合作社投资设立，拥有集体土地使用权）合资设立D置业有限公司，注册资本 50,000.00万元，开发建设XXX集体土地租赁住房项目，合作协议约定： 1、A公司以货币出资 25,500.00万元，占51%股权，控制D公司；C公司以集体土地使用权出资，土地使用期限为50年，评估价值为24,500.00万元，占49%股权； 2、D公司自取得土地使用权证之日起向C公司支付保本收益，金额为第1-10年每年600.00万元，此后每十年设定一个增值，C公司50年保底收益金额合计10.00亿元。C公司收到保底收益时需向D合资公司开具等额的、税务认可的发票抵扣合资公司成本的票据。 3、合作期限内A公司从合资公司获取建设期及运营期全部投入成本，且投资回报率 >12%，D合资公司除向C公司支付保底收益外，还需向C公司分配超过的30%，剩余部分作为红利向乙方分配。 保底收益部分如何处理，目前我们项目组讨论有两种处理方式， 第一种 保底收益折现部分作为权益抵减项 1、土地证办到D公司名下时： 借：无形资产 24,500 贷：实收资本 24,500 2、将50年保本收益负债的现值抵减资本公积，假设现值为30,000.00万元 借：资本公积 30,000.00 未确认融资费用 70,000.00 贷：长期应付款 100,000.00 未来50年内转销未确认融资费用，同时确认成本费用时将资本公积转回。 这种处理方式C公司存在出资不实的嫌疑。 第二种，保底收益折现部分作为土地价值的增加项 1、取得土地使用权时 借：无形资产 30,000.00 未确认融资费用 70,000.00 贷：长期应付款 100,000.00 未来50年将无形资产3亿元摊销，同时转销未确认融资费用。 这种处理方式D公司年末做无形资产减值测试时就会出现问题。 以上二种账务处理那种更恰当，亦或有其他更合适的处理方式，望陈版主不吝赐教。

该交易实际上是一项明股实债安排，即C公司享受本金安全保障和取得保底收益。从概念上说，应当是“第一种 保底收益折现部分作为权益抵减项”下的“2、将50年保本收益负债的现值抵减资本公积”的做法更为合理，更恰当地反映了该事项的经济实质。 该方法中提到的“ 这种处理方式C公司存在出资不实的嫌疑”，其实并不是因为采用了该种处理方法才造成出资不实（明股实债），而是该种处理方式将该经济实质反映出来了。