Texte issu de la reconnaissance optique (OCR) du Journal officiel de l'OHADA, numéro spécial du 15 février 2017, p. 647–656. En cas de divergence, seul le PDF officiel fait foi.
Immeubles de placement
SECTION 1: | Définition et qualification d’un immeuble de placement
SECTION 1: Comptabilisation et évaluation d’un immeuble de placement
ed re LE
\ SECTION 3: Décomptabilisation ou sortie d'un immeuble de placement. | SECTION 4 : | Information à 7
Les dispositions du présent chapitre s'inspirent des traitements préconisés par la norme comptable intemationale LAS 40 « Immeubles de placement » et les amendements successifs à certe norme (date de publication : décembre 20037,
L'objectif dé ces dispositions est de prescrire le traitement comptable des immeubles de
placement et les dispositions correspondantes en matière d'informations à fournir.
SECTION 1 : Définition et qualification d'un immeuble de placement
1.1, Définition
Un immeuble de placement est un bien immobilier, c'est-à-dire un terrain, un bâtiment, ou une partie de bâtiment ou les deux (un terrain et un bâtiment) détenu par lc propriétaire où par le preneur, dans le cadre d'un contrat de crédit-bail où location-vente pour en retirer des lovers
ou pour valoriser le capital où pour les deux.
Par contre, un bien immobilier oecupé par son propriétaire (pour être utilisé dans la production où la fourniture de biens el services où à des fins administratives), où un immeuble destiné à la vente qui génère des flux de trésorerie attribuables au bien immobilier mais également à d'autres actifs utilisés dans le processus de production (usine, machines, stocks...}, et nc doivent donc pas être classés en immeubles de placement, mais en
immobilisations corporelles,
1.2. Qualification d’un immeuble de placement
Constituc un immeuble de placement :
• un terrain détenu pour valoriser le capital à long terme, plutôt que pour une vente à court terme, dans le cadre de l'activité ordinaire ;
• ui terrain détenu pour une utilisation future actuellement indélerminée (le terrain est alors considéré comme étant détenu pour valoriser le capital), sauf si les sculcs utilisation envisageables n'entrent pas dans la définition d'un immeuble de placement;
• un bâtiment appartenant à l'entité (ou détenu par l'entité dans le cadre d'un contrat de location-acquisition) el donné en location dans le cadre de contrats de location simple ;
• un bâtiment vacant mais détenu en vue d'être loué dans le cadre de contrats de location
simple ;
*« un bien immobilier en cours de construction ou d'aménagement en vue d'une
utilisation ultérieure en tant qu'immeuble de placement. N'est pas un immeuble de placement :
• des immeubles détenus en vue de la vente, dans le cadre de l'activité ordinaire ou du processus de construction ou d'aménagement en vue de la vente (le cas échéant destinés à être démolis immédiatement où peu de temps après et reconstruits pour la vente};
• un bicn immobilier en cours de construction ou d'aménagement pour le compté de tiers:
• un bien immobilier occupé par son propriétaire ou destiné à être oceupé (après aménagement éventuellement) par son propriétaire ou par des membres de son personnel (que ceux-ci paient où non un loyer aux conditions de marché) ;
• un bien immobilier occupé par son propriétaire, en attendant d'être vendu ;
• un bien immobilier donné en location à une autre entité, dans le cadre d'un contrat de location acquisition.
1.3. Cas partiéulièrs
1.3.1. Biens immobiliers à usage mixte.
Lorsque les biens immobiliers sont à usage mixte, 1l convient de distinguer deux situations
• les deux parties de l'immeuble peuvent être vendues séparément ;
• les deux parties de l'immeuble ne peuvent pas être vendues séparément.
1.3.1.1. Cas où les deux parties de l'immeuble peuvent être vendues séparément
Les deux parties de l'immeuble peuvent être vendues séparément (ou louées séparément dans le cadre d'un contrat de location acquisition). l'entité comptabilise alors les deux parties séparément, La partie qu'elle occupe est à comptabiliser en immobilisations corporelles et le
reste en immeubles de placement.
1,3.1.2. Cas où les deux parties de l'immeuble ne peuvent pas être vendues séparément Les deux parties de l'immeuble ne peuvent pas être vendues séparément (ou louées séparément dans le cadre d'un contrat de location acquisition). L'entité comptabilise alors le bien immobilier en immeuble de placement, seulement si la partie qu'elle occupé est non
signilicalive.
1.3.2. Biens immobiliers loués avec fournitures de services accessoires
Une entité peut à la fois louer un immeuble et fournir des services accessoires aux occupants, tels que des services de maintenance ot de sécurité. Dans ce cas, le bien immobilier est à
classer en immeubles de placement, si ces services sont non significatifs au regard du contrat
pris dans son ensemble,
A l'inverse, 51 les services rendus sont une composante significative, le bien immobilier est considéré comme utilisé dans le cadre des activités ordinaires du propriétaire et doit être
classé en immobilisations comorelles.
Ce mode opératoire relatif au traitement comptable des immeubles de placement peut être
schématisé de la façon suivante :
IMMEUBLE DE PLACEMENT
Le bien est détenu dans un but dé vente dans le cadre [om de l’activité ordinaire de l’entité ?
Mrs Lu OUI
Le propriétaire occupe le Hen 7
IMMOBILISATIONS CORPORELLES
MIN
L'immeuble est-il loué avec fournitures de services accessoires significatifs 7
OUI, Cus dés hôtels
ROM, Cas de mise à disposition d'un service de sécurité où de maintenance
Le bien cest un immeuble de placement
Une entité vient d'acheter un immeuble de 4 étages pour 200 000 000 F. Elle occupe le
prémier étage pour ses besoins administratifs et loue les autres étages à d'autres entités,
Si les différentes partics du bien peuvent être vendues séparément (ce qui est le cas ici) alors,
on peut utiliser l'approche par composants.
On comptabilise ainsi un quart de 200 OO 000 F sont 50 O0 000 F en immohilisations corporelles, et trois quart de 200 000 000 F soit 150 000 000 F en tant qu’immeuble de
placement.
Dans le cas où les différentes parties du bien ne peuvent pas être vendues séparément, alors le bien n'est complabilisé en tant qu’immeuble de placement qu'& la condition que son utilisation pour des activités ordinaires soil minoritaires par rapport à son caractère locatif ou
de valorisation du capital.
SECTION Z : Comptabilisation et évaluation d'un immeuble de
placement
2,1. Comptabilisation et évaluation initiales
2.1.1, Critères de comptabilisation initiale
Les critères de comptabilisation des immeubles de placement sont similaires aux autres actifs
du bilan, Un immeuble de placement doit être comptabilisé en tant qu'actif lorsque :
#« il est probable que les avantages économiques futurs associés à l'immeuble de placement iront à l'entité ; et
• le coût de l'immeuble de placement peut être évalué de façon fiable. Le coût d'un immeuble de placement comprend les coûts encourus Imitalement pour l'acquérir, ainsi que les coûts encourus ultérieurement pour accroître la capacité ou remplacer
certains éléments.
Ces coûts sont comptabilisés au moment où ils sont encourus au débit des comptes suivants :
• 2281 Terrains immeubles de placement
• 2315 Bâtiments Immeuble de placement sur sol propre
• 1325 Bâtiments Immeuble de placement sur sol d'autrui
2.1.2. Principes d'évaluation initiale
L'évaluation initiale d'un immeuble de placement diffère selon les cas suivants :
#« bicn immobilier acquis par le propriétaire :
• bien immobilier acquis par voie d'échange ; #« bicn immobilier détenu par le preneur :
• droit sur un bien immobilier,
2.1.2,1, Bien immobilier acquis par le propriétaire
Lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier acquis par le propriétaire, l'évaluation initiale est faite au
coût d'acquisition, incluant les coûts de transaction.
Ainsi, le coût d'un immeuble acheté correspond à son prix d'achat augmenté de toutes les dépenses directement attribuables, comme par exemple les honoraires juridiques, les droits
de mutation et tout autre coût de transaction. Certaines dépenses sont exclues du coût initial de l'immeuble :
• les coûts de démarrage, sauf s'ils sont nécessaires pour mettre l'immeuble dans l'état pour permettre son exploitation de la manière souhaitée par la direction ;
• les pertes d'exploitation encourues avant que l'immeuble de placement n'atteigne le niveau d'occupation prévu ;
• les montants anormaux de déchets de fabrication, de main-d'œuvre ou d'autres ressources impliquées dans la construction ou l'aménagement de l'immeuble,
• le coût des études de marché préalables à l'acquisition d'un immeuble de placement lorsqu'elles ne peuvent être affectées de manière spécifique à l'acquisition de l'immeuble de placement considéré ;
#« le coût du personnel interne et indirect (avocats salariés, par exemple), sauf si ce
personnel est exclusivement dédié à l'acquisition de l'immeuble,
2.1.2.2. Bien immobilier acquis par voie d'échange
Lorsque l'immeuble de placement est acquis par voie d'échange contre un ou plusieurs actifs non monétaires ou un cnsemble d'actifs monétaires et non monétaires, l'évaluation initiale est
[aide à là valeur comptable de l'actif remis.
2,1.2,3, Bien immobilier détenu par le préneur
Lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier détenu par le preneur dans le cadre d'un contrat de location-financement, l'évaluation initiale est faite à la valeur actuelle du bien loué où, si celle-ci est inférieure, à la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location déterminées, chacune, au commencement du contrat de location. Un montant équivalent doit
alors être comptabilisé en tant que passif. 2,2. Comptabilisation des dépenses ultérieures
Les dépenses ultérieures relatives à un immeuble de placement, doivent être comptabilisées en
tant qu'actif au moment où clles sont encourues et :
• s'il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet actif iront à l'entité;
• et si elles peuvent être évaluées de façon fiable. Ainsi, sont à comptabiliser dans la valeur comptable des immeubles de placement au bilan les dépenses ultérieures :
• qui accroissent la capacité d'un immeuble de placement ;
• qui sont destinées à remplacer des parties importantes d'un immeuble de placement. Par exemple, le remplacement de murs initiaux constitue des dépenses de remplacement à
comptabiliser en immeuble de placement Dans ce cas, la valeur comptable des éléments remplacés doit être décomptabilisée.
Si la valeur comptable d'un élément remplacé ne peut être identifiée dans le coût initial de
l'immeuble, celle-ci peut être estimée sur la base du coût de remplacement amorti.
1.3. Evaluation à la clôture de l'exercice
À la clôture de l'exercice les immeubles de placement font l'objet d'un amortissement sur
leur durée d'utilité.
2.4. Changement d'utilisation des immeubles de placement
Les immeubles de placement peuvent faire l'objet de changements d'utilisation, reflétés dans les états financiers par des transferts entre catégories du bilan, par exemple vers les
immobilisations corporclles ou les stocks :
Etant donné que les immeubles de placement sont évalués sclon le modèle du coût historique,
les tdransierts entre la catégorie " Immeubles de placement "
et les catégorics " Biens immobiliers occupés par leur propriétaire " où " Stocks ” n'ont pas d'incidence sur la valeur
complable du bien immobilier transféré.
SECTION 3 : Décomptabilisation ou sortie d'un immeuble de
placement
3.1. Principe
Un immeuble de placement doit être décomptabilisé, c'est-à-dire être sorti du bilan :
• en cas de vente où de conclusion d'un contrat de location-acquisition ; ou
• en cas d'arrêt de manière permanente de l'utilisation de l'immeuble &t si aucun avantage économique futur n'est plus attendu de sa sortic. Les profits ou les pertes résultant de la mise hors service où de la sortie d'un immeuble de placement, doivent être déterminés comme la différence entre le produit net de la sortie (après coûts de transaction) et la valeur comptable de l'actif. Ils sont comptabilisés en résultat de la
période. 43,2, Cas particuliers
3.2.1. Cas où d'autres passifs sont conservés
Si d'autres passifs externes sont conservés après la sortic de l'immeuble, ils doivent faire
l’objet d’une provision.
Tel est le cas, par exemple, si le vendeur s'est engagé à prendre & sa charge les dommages
environnementaux, ou à dédommager l'acheteur pour les éventuels impayés de loyers
3.2.2. Cas où des indemnisations sont reçues de tiers
Si des indemnisations relatives à des immeubles de placement dépréciés, perdus ou abandonnés, sont reçues de tiers, elles doivent être comptabilisées en produit lorsqu'elles
deviennent exigibles,
SECTION 4 : Informations à fournir
4.1. Informations à fournir dans le Bilan
Le modéle de bilan du Système normal indiquer sur chacun des postes Terrain et Bâtiment
(dont immeuble de placement), 51 l'entité détient des immeubles de placement.
4.2. Informations à fournir dans les Notes annexes
Les informations à fournir dans les Notes annexes sont les suivantes :
• lorsque le classement est difficile, l'indication des critères utilisés pour distinguer un immeuble de placement d'un bien immobilier occupé par son propriétaire et d'un bien immobilier détenu en vue de sa vente, dans le cadre de l'activité ordinaire ;
• les montants comptabilisés dans le résultat au titre des produits locatifs des immeubles de placement, ainsi que des charges opérationnelles directes y compris les dépenses de réparations et de maintenance oécasionnées par les immeubles de placement qui ont,
ou non, généré des produits locatifs au cours de la période.