Texte issu de la reconnaissance optique (OCR) du Journal officiel de l'OHADA, numéro spécial du 15 février 2017, p. 657–664. En cas de divergence, seul le PDF officiel fait foi.
Constructions sur sol d’autrui et contrat de rentes viagères
SECTION 1 :
Comptabilisation des constructions sur sol d'autrui
SECTION 2 :
Comptabilisation des contrats de rentes viagères
Les dispositions du présent chapitre ont pour objectif de prescrire le traitement comptable des
constructions sur sol d'autrui et des contrats de rentes viagères.
| SECTION 1 : Comptabilisation des constructions sur sol d'autrui |
1.1. Comptabilisation initiale chez le locataire du terrain
Lorsqu'une construction est édifiéé sur un terrain appartenant à autrui, le propriétaire du terrain & le droit de retenir les constructions édifiées par un tiers ou d'obliger celui-ci à les
supprimer à scs frais.
S'il existé uñe convention entre les deux parties, ce sont les clauses de la convention qui s'appliquent. En l'absence d'une convention, le locataire est réputé propriétaire des constructions jusqu'à l'expiration du bail et est donc en droit de les enlever, de les vendre ou
même de les hypothèquet.
Far conséquent, sur le plan comptable, jusqu'à l'expiration du bail, c'est le locataire du terrain qui doit inscrire cette construction à l'actif de son bilan (contrôle des avantages
économiques el risques juridiques liés à la propriété du bâtiment).
Lors de l'acquisition ou’ de la production en inteme du bâtiment, un sous-compte du comple
232 Bâtiments industriels, agricoles, administratifs ci commerciaux sur sol d'autrui
doit être débité au crédit des comptes :
• 481 Fournisseurs d'investissements (en cas d'acquisition « clés en mains »)
• où 722 Production immobilisée-Immobilisations corporelles (en cas de production en interne), Les aménagements el installations techniques réalisés par le locataire pendant le bail
doivent être également immobilisés et comptabilisés. 1,2. Comptabilisation à la clôture de l'exercice
À la clôture de l'exercice, le bâtiment sur sol d'autrui doit faire l’objet d'un amortissement sur sa durée réclle d'utilisation, c'est-à-dire sur la durée du bail. La base amortissable représente la différence entre le coût dujbâtiment él le montant dé l'indemnité d’éviction qui
sera éventuellement versée au locataire du terrain à l'expiration du bai
À la clôture de l'exercice, le compte 6813 Dotations aux amortissements des immobilisations corporelles est débilé par le crédil d'un sous-comple du comple 2832 Amortissements des bâtiments industriels, agricoles, administratifs et commerciaux sur
sol d'autrui.
1.3. Décomptabilisation ou sortie à l'expiration du bail chez le locataire du
terrain
Le bâtiment dant la valeur netté comptable, à cetté date, est égale à zéro, doit être sortie de
l’actif du bilan. Il s'agit d'une cession sans prix de vente dans la mesure où le contrat ne
prévoit aucune indemnité d'éviction à cetle occasion.
Lors de la décomptabilisation, un sous-compte du compte 2832 Amortissements des bätiments industriels, agricoles, administratifs et commerciaux sur sol d'autrui cst débilé par le crédit d'un sous-comple du compte 232 Bâtiments industriels, agricoles,
administratifs et commerciaux sur sol d'autrui.
Lorsqu'une indemnité d'éviction doit être versée au locataire du terrain à l'expiration du bail, le compte 485 créances sur cessions d'immobilisations sera débité par le crédit du compte
822 produits de cessions d’immobilisations.
1.4. Comptabilisation chez le propriétaire du terrain
Scul le terrain figure à l'actif du bilan pendant la durée du bail, À l'expiration du bail, les constructions sont complabilisées en immobilisations corporelles au débit d'un sous-compte du compte 231 Bâtiments industriels, Agricoles, Administratifs et commerciaux sur sol
propre, pour le montant de l'indemnité versée.
Bi elle esl reçue à litre gratuit, la construction est comptabilisée pour sa valeur actuelle, la contrepartie constituant un produit HAO & inscrire au crédit du compte 841 Produits ITAO
constatés. 1.5, Cas spécifique de la copropriété
Lorsque les locaux sont construits dans le cadre de la copropriété, malgré la limitation de fait
du droit de chaque copropriétaire sur lc terrain, 1l ne s'agit pas d'un cas de construction sur
sol d'autrui, mais plutôt de construction sur sol propre.
1.6. Le régime du bail à construction
Ce régime constitue une modalité d'application de celui des constructions sur sol d'autrui. Le propriétaire du terrain comme celui-ci à bail, à charge pour le locataire d'édifier une consiruëtion qui révient au propriétaire du terrain à l’issue du bail. En général, cette
transmission est effectuée sans indemnité.
1.7. Cas particuliers liés à l'acquisition ou à la production d'un ensemble
immobilier
1.7.1, Modalités de la ventilation du coût global d'un ensemble immobilier entre la part du terrain et celle du bâtiment
La ventilation du coût global d’un ensemble immobilier entre la part du terrain et celle du bâtiment doit correspondre au montant porté dans l'acte notarié. Lorsque la ventilation n'est pas détaillée dans l'acte authentique, la présentation comptable retraçant, d'une part, la valeur du terrain et, d'autre part, celle du bâtiment est établie conformément aux dispositions de l’article 38 de l'Acte uniforme. Ainsi, par ordre de priorité, les deux méthodes applicables sont les suivantes :
• Comparaison reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l'entrée du bien au bilan de l'entité, terrains situés dans la même rome géographique et présentant des droits à construire similaires. Dans ce cas, la valeur du bâtiment représente la différence entre le coût global de l’ensemble immobilier €t la valeur du terrain ainsi obtenue,
• à défaut , détermination de la part du terrain en fonction de la valeur du bâtiment calculée à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en tenant compte, le cas échéant de sa vétusté et de son état d'entretion . Tel sera généralement le cas dans les zones où le foncier est rare et la demande forte (grandes agglomérations],
La ventilation du coût d'acquisition d'un immeuble entre le terrain et la construction doit être
effectuée dès l'origine à la date d'inscription à l'actif du bilan.
17,2, Traitement comptable du coût des travaux de démolition préalables à la construction d’un bâtiment
Dans certains cas, il peut être nécessaire avant de construiré un nouveau bâtiment, de détruire des constructions anciennes. Le traitement comptable des frais de démolition et celui de la
valeur résiduelle de l'ancien bâtiment se présente comme suit :
1.7.2.1, Traitement comptable des frais de démolition
Les frais de démolition constituent, en principe un élément de coût de production de la nouvelle construction. l'outefois, si à travers la démolition, l'objectif poursuivi est de libérer le terrain pour un usage autre que la construction, les fais de démolition constituent alors un
élément du coût du terrain.
1,7.2.2. Traitement comptable de la valeur résiduelle de l’ancien bâtiment
Lorsqu'une entité procède à l'acquisition d'un ensemble immobilier inadapté à ses besoins, dans le but de démolir le bâtiment existant pour le remplacer par une nouvelle construction, l'opération constitue un projet unique et la valeur résiduelle s'analyse comme ua élément du
coûl de la nouvelle construction,
Par contre, si l'objectif poursuivi est de libérer le terrain pour un usage autre que la construction, la valeur nerte comptable du bâtiment détruit s'analyse comme une charge hors aclivilé ordinaire qui doit être enregistrée dans le compte 812 valeurs comptables des
cessions d'immobilisations corporelles.
1.5. Cas spécifique du bién acquis en usufruit
L'usufruit confère un droit d'usage sur le bien donné en usufruit. Si l'usufruit fait l’objet d'un décaissment, l'opération cest enregistrée soit au compte 2188 Divers droits et valeurs incorporelles, soil dans le compte de loyer payer d'avance compte 476 Charges constatées d'avance. En effet, l'usufruit confère à l’usufruitier le droit d'utilisation du bicn sur une certaine période et peut être considéré en substance comme un contrat de location simple dès
lors qu’il n’est pas prévu un transfert de propriété du terrain à l'issue de la durée du contrat.
L'immobilisation incorporelle comptabilisée est amortie sur la durée du contrat. La charge constatée d'avance est reprise sur la durée de la location par le compte 622 loyers et charges locatives.
Par contre, le nue-propriétaire inscrit le terrain en immobisation comorelle pour sa valeur
d'acquisition.
| SECTION 2 : Comptabilisation des contrats de rentes viagêres
2,1. Définition et caractéristiques
2.1.1. Définition
La "rente" est un versement périodique qu'une personne dite le "débirentier” effectue, selon le cas, pendant une période de temps déterminée par le contrat, soit jusqu'au décès, & une autre,
dite le " crédirentier ", Dans ce dernier cas, la prestation est dénommée ” rente viagêre",
Sur lc plan juridique, le contrat de renté viagère entre dans la catégorie des contrats aléatoires. L'aléa est constitué par le décés du vendeur, dont la date est bien évidemment inconnue.
Chaque partie a donc une change de gain où de perte. 2.1.2, Les caractéristiques du contrat
L'acquéreur exerce à compter de la signature du contrat toutes les prérogatives attachées à la propriété du bien. Selon la volonié des parties, c'est la totalité du prix qui peut être convertie en rente, où seulement une partie s'il est décidé d'effectuer un réglement partiel au
comptant appélé « bouquet +
2.1. Evaluation du bien acquis au moyen d'une rente viagère
Les biens acquis au moyen d'une rente viagére doivent être enregistrés en comptabilité pour
"le montant qui résulte d'une stipulation de prix ou, à défaut, d'une estimation".
Ces opérations portent très fréquemment sur des immeubles ; une indication dé prix doit done
nécessairement figurer dans le contrat pour la perception des droits d'enregistrement.
À défaut, il conviendrait de rechercher la valeur actuelle du bien
2.3. Règles de comptabilisation d’un contrat de rente viagère
2.3.1. Comptabilisation initiale
A la signature du contrat, les biens acquis au moyen d'une rente viagére doivent être enregistrés en comptabilité au débit du compte d'immobilisation concerné par le crédit des
comptes : «# 1661 Rentes viagères capitalisées
• et compte de trésorerie (pour le versement éventuel d'un bouquet)
2.3.2. Lors de chaque échéance périodique
La somme versée à chaque échéance est considérée comme constituant un tout indivisible.
À chaque versement, le compte 1681 Rentes viagéres capitalisées cst débité par le crédit du
compte de trésorerie. La totalité du versement contribue à l'extinction de la dette envers lc crédirentier.
Par simplification, aucune distinelion ne sera faite entre la partie qui pourrait, dans le cadre dune analyse économique, correspondre aux intérêts calculés sur le capital emprunté et
celle qui correspondrait au remboursement de ce capital.
2.3.3. Lors de la survenance du décès prématuré du crédirentier
L'obligation qui incombait au débirentier disparait. L'entité doit solder le compte de dette en débitant le compte 1681 Rentes viagères capitalisées, par le crédit du compte 841 Produits HAO constatés.
2.4, Cas où le crédirentier vit au-delà du terme prévu
Etant donné que le montant cumulé des rentes versées, a permis l'extinction de
la dette originelle, les versements postérieurs au terme prévu constituent une charge
ILAO pour le débirentier à inscrire dans le compte 831 Charges MAO constatées.